Créditos UVA: un 2017 para celebrar en Bahía Blanca, ¿pero se repetirá este año?

La casa propia

Créditos UVA: un 2017 para celebrar en Bahía Blanca, ¿pero se repetirá este año?

14/1/2018 | 07:10 |

Aunque las hipotecas, entre enero y noviembre del año pasado, explicaron casi tres de cada diez operaciones de compraventa en las escribanías de nuestra ciudad, la expansión del crédito se sostuvo en elementos que no se repetirían en 2018. 

Créditos UVA: un 2017 para celebrar en Bahía Blanca, ¿pero se repetirá este año?

Federico Moreno  y Francisco Rinaldi / fmoreno@lanueva.com frinaldi@lanueva.com

   Apuntalada por una fuerte demanda insatisfecha de viviendas, la plaza inmobiliaria bahiense cerró un buen 2017 de la mano de los créditos hipotecarios ajustados por Unidad de Valor Adquisitiva (UVA). 
   Y aunque en las escribanías de nuestra ciudad casi el 30% de las nuevas escrituras formalizadas corresponden a hipotecas, las que en su inmensa mayoría surgen de esta línea crediticia, hay dudas de que este año pueda replicarse un boom.  
   De acuerdo con algunos analistas, la expansión crediticia --que tuvo en el crédito hipotecario UVA a uno de sus protagonistas-- se sostuvo en las extraordinarias condiciones de liquidez del sistema financiero del arranque del año pasado. 
   Así, las entidades se despreocuparon de la captación de depósitos que aumentaron, tanto a nivel nacional como local, muy por debajo del ritmo de los préstamos. 
   “Pero este desfase no puede extrapolarse a 2018: o bien los bancos salen a tomar ahorros más agresivamente, o bien la oferta de créditos comienza a frenarse. Por una vía o por la otra, la contribución del crédito al crecimiento está destinada a ser bastante más débil que en 2017, un año en el que el stock de préstamos al sector privado trepó nada menos que 2 puntos del PBI”, sostiene, desde el Instituto para el Estudio sobre la Realidad Argentina y Latinoamericana (IERAL), dependiente de la Fundación Mediterránea, el economista Jorge Vasconcelos. 
   Así, en nuestra ciudad, y en base a datos del BCRA, el Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca-Argentina (CREEBBA) certificó que los préstamos totales crecieron entre el segundo y tercer trimestre del año pasado a razón del 16,4%, al tiempo que los depósitos hicieron lo propio, pero bastante por debajo: 6,3%. 
   En la comparación interanual (tercer trimestre de 2016 versus igual período de 2017), mientras el crédito al sector privado se incrementó un 66%, los depósitos lo hicieron unos 20 puntos porcentuales por debajo. 
   Pese a que no hay cifras locales, el fuerte alza del crédito en Bahía Blanca estaría muy influido por el excelente desempeño del crédito hipotecario en todo el país, que en noviembre creció 135% interanual descontados los efectos de la inflación, según el Central, del cual las líneas ajustadas por UVA son protagonistas excluyentes, toda vez que explicaron casi el 91% del total otorgado en préstamos para vivienda. 
   Más: las escribanías bahienses también dan cuenta del fenómeno ya que, de acuerdo con datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, entre enero y noviembre de 2017, casi el 30% de los 3.890 actos de compra venta de inmuebles registrados fueron hipotecas, cifra que hace exactamente un año apenas llegaba al 13%.  
   Incluso, en los 11 primeros meses del año pasado, la cantidad de hipotecas registradas por los notarios locales se expandieron la friolera del 206% interanual, creciendo varios puntos por encima del total de actos registrados (+41%) en idéntico lapso. 
   El total de montos escriturados entre enero y noviembre en Bahía Blanca, de acuerdo con el colegio de notarios, sumó 2.827 millones de pesos (+158,92% interanual). 

Buenas expectativas, a pesar de todo

   El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca (CIBB), Javier Piñero, realizó un balance de la actividad en 2017 y señaló que “las operaciones de compraventa tuvieron una escalada exponencial con respecto a 2016”, mientras que aseguró que el motor de las mismas fueron los créditos hipotecarios.
   “A mí me tocó verlo desde las dos partes, porque además de inmobiliario soy tasador del Banco Provincia, uno de los que más créditos metieron en el mercado, y la realidad es que en 2017 se multiplicó varias veces lo que se venía dando años anteriores”, agregó Piñero.
   El presidente de la CIBB destacó que los créditos fueron para el segmento que más los necesitaba, es decir el de las viviendas chicas, “la primera en la vida, esa a la que si no se conseguía el crédito la gente no podía llegar”.
   “Estamos hablando de propiedades que van desde los $800.000 hasta $1.500.000, que es el rango que más se movió y que antes de los créditos UVA estaba un poco parado, porque los inversores para desarrollo generalmente trabajan un poco por encima de esos valores”, opinó.
   Con respecto a dificultades temporales suscitadas durante el año pasado, Piñero explicó que hubo un momento, cuando el dólar después de mucho tiempo estancado “se movió un poco”, lo que generó que algunas operaciones se empantanaran. 
   “Pero esa situación se terminó acomodando sola, porque como para un vendedor es muy difícil encontrar un comprador, si se le modifican un poco los números, el comprador posiblemente retroceda y es un riesgo grande que no hay que permitirse. Entonces, a veces, los agentes ayudamos a entender esa situación y les explicamos a los propietarios que un movimiento del dólar no implica necesariamente que su inmueble haya subido. Por suerte, fueron pocas las operaciones que se frustraron por eso”, explicó Piñero.

La influencia de enero y del dólar

   A propósito del mes que transcurre, el agente recordó que por una cuestión estacional, en esta época del año se ralentiza un poco la compraventa de inmuebles y que cada vez que la cotización de la moneda extranjera tiene una escalada, tal cual ocurrió recientemente, las operaciones se frenan.
   “Sucede que mucha de la gente que invierte tiene el total o alguna parte de su componente en esa moneda y algunos tienen la posibilidad de especular. Por eso la actividad se paraliza, además de la estacionalidad propia de la etapa estival”, comentó.
Recalcó que el segmento de viviendas más beneficiado por el auge de los créditos UVA fue el de los inmuebles de valores más bajos, cuyas cotizaciones se incrementaron, aunque la demanda convalidó esos mayores precios. 
   “La demanda de ese segmento del mercado bajará un poco, porque a partir del 31 de enero el Banco Provincia, que es el único que da créditos para segunda residencia, dejará de hacerlo, con lo cual solo quedarán los de tasa bonificada para primera vivienda o los UVA. Esto significa que los precios que subieron y no lograron venderse, van a tener que reacomodarse porque sino quedarán fuera del mercado. Aunque, en realidad, se sabe que los inmuebles suben, pero no es tan fácil que bajen. En marzo o abril sabremos el desenlace”, anticipó el especialista.
   Finalmente, acerca de sus expectativas para este año, Piñero opinó que “el barco ya está en marcha y no es fácil frenarlo, se espera un buen 2018 porque hay muchos casos de gente que compró e incentiva a alguien de su entorno a hacerlo mediante estos créditos”.

Una temporada para recordar

   Carlos Zabaloy, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido, destacó que “gracias a la aparición de los créditos hipotecarios -–sobre todo UVA-- se reguló el mercado para bien, porque muchísima gente que alquilaba, pudo llegar a tener su primer inmueble de manera bastante sencilla”.
   “Eso fue lo que aventajó a este crédito en comparación con otros, porque antes lamentablemente las cuotas que uno tenía que pagar en un banco superaban hasta cuatro veces el valor de un alquiler. El UVA tuvo tanto éxito porque la gente realmente pudo acceder por primera vez en muchísimos años a su primera vivienda”, agregó Zabaloy.
   “Fue un año muy trabajoso para los inmobiliarios porque conseguir propiedades aptas para crédito bancario no es fácil: se exige escritura, planos aprobados por la Municipalidad, etcétera, pero si lográbamos obtener todo eso era un éxito seguro porque presentábamos la carpeta en el banco y en 60 días estábamos escriturando”, analizó.
   Con respecto a los ajustes que provocó la oscilación del dólar en nuestro país a lo largo del 2017, Zabaloy sostuvo que “obviamente, una vez más el dólar reguló el mercado inmobiliario, ya que lamentablemente cuando aumenta se retrae un poco la oferta hasta que se acomoda”.
   “Los inmuebles aumentaron en dólares, el que comprabas en febrero de 2017 en noviembre tenía un incremento del 10% y de hasta el 15%”, explicó.
   Sobre los distintos tipos de viviendas ofrecidas en el mercado y las más vendidas, Zabaloy realizó una analogía: “El departamento de un dormitorio es el pan caliente y el de 3 dormitorios, semipiso o piso son las masas de confitería. Si bien las masas son más ricas que el pan, no se consumen a diario, lo que se consume a diario es el de un dormitorio porque tiene un público extraordinario, conformado por el que recién comienza, el que recién se casa, recién se divorcia, el que vive solo... en proporción, el departamento de un dormitorio suele ser casi siempre más caro que el de dos o tres, porque es lo que más se vende”.
   Acotó sobre la “enorme cantidad de edificios” que se hicieron en estos últimos 5 años, algo sin antecedentes en nuestra ciudad. “Lo importante es que beneficia a todos los sectores, partiendo de las casas de materiales que se vieron abarrotadas”, analizó.
   Acerca de la moneda en que se realiza la mayor parte de las operaciones inmobiliarias, aclaró: “Que uno pida 65.000 dólares por un departamento de un dormitorio no quiere decir que lo tengan que pagar en dólar billete físico. Hay propiedades que se manejan exclusivamente en dólares, sí, que suelen ser las de alto nivel, pero después posiblemente también terminen comprándose en pesos”. 
   Consultado por lo que se espera para el 2018, el inmobiliario opinó que ve “un mercado extraordinariamente maduro, como no se veía hace años. Los parámetros están bien claros, uno intenta no entrar en cuestiones políticas pero es inevitable hacerlo porque este cambio ha generado en la gente otra visión, otro punto de vista, y logró que la gente invierta mucho más que antes y que quien antes se llevaba la plata hoy la deja en Argentina”.
   “Los créditos UVA fueron una apuesta muy grande de los bancos Nación y Provincia, resultaron ser un éxito y sin dudas perdurarán”, concluyó.

“Aumentaron las ventas pero se demoraron los alquileres”

   Daniel Quintana, titular de la inmobiliaria de Zelarrayán al 200, analizó la importancia de los créditos hipotecarios para su sector y sostuvo que “fueron fundamentales ya desde fines de 2016, no solo para la gente que sacó los créditos, sino para aquellos que recibían plata de quienes compraban con crédito”. 
   “Quienes recibían el dinero salieron a hacer otras operaciones inmobiliarias, lo que activó la compraventa de otro tipo de inmuebles, los no aptos para créditos. Eso ayudó, obviamente, pero lo que pasa es que siempre que aumentan las ventas disminuyen los alquileres, no en precio, pero sí en cantidad”, agregó Quintana.
   También, explicó el inmobiliario, se da una demora en los plazos de alquileres, ya que mientras que antes una vivienda recién desocupada se alquilaba en una o dos semanas, ahora se alquila en uno o dos meses, independientemente de la cantidad de publicidad realizada. 
   “Eso siempre hablando de residenciales, porque lo que es para universitarios tiene demanda constante”, añadió.
   “Fue un buen año, se nota mucho. Nosotros encajamos justo, un poco porque fue un año de recesión, se podría decir, y un poco por culpa de la especulación de la gente en momentos de elecciones de 2015 y a principios de 2016 con el cambio brusco de gobierno. A partir del segundo semestre de 2016 empezó a moverse mucho el mercado, con las cuotas irrisorias de los créditos Procrear, y obviamente se ajustaron los valores un poco más arriba de lo que estaban, lógicamente por el hecho de que había más gente con posibilidades de comprar”, explicó Quintana.
   “Esperemos que este año continúen los créditos y que sea tan bueno como el 2017. Pero necesitamos que baje un poco el dólar porque hay gente que se está quedando afuera de los créditos, porque se da que en dos meses se escapa el dólar de 17 a 20, se escapa el precio en pesos y eso hace que haya menos ventas”, agregó.
   “Más que pedir por mayor cantidad de créditos, mi deseo es que se agilice la obtención de los mismos. En ese sentido extraño los años 98, 99, 2000, en que estaba todo mucho más aceitado. Hoy una persona aplica mandando un mail que le contestan recién a los dos meses, y entre que se presentó y le aprueban la carpeta pueden pasar 6 o 7 meses, que en este país es mucho tiempo porque pueden pasar miles de cosas”, concluyó Quintana.

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