Informe especial: retracción pero con optimismo, las claves de la construcción hoy

Redacción de La Nueva.

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Mario Minervino

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Si bien existe cierto optimismo de cada a los próximos meses, con un baja de casi 6,5 por ciento en el primer semestre de este año con relación al de 2015 y una disminución muy acentuada en materia de obra pública, es evidente que la construcción no atraviesa un buen momento.

Después de las manufacteras y el comercio, esta es la industria más importante de la ciudad, de acuerdo con estudios realizados por el Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca Argentina (CREEBBA). De allí que cualquier baja que se genere en su funcionamiento impacta en la economía local, afectando a más de cien rubros relacionados.

Las altas tasas de interés que atraen inversores a los bancos, un aumento importante del valor del metro cuadrado, la pérdida de poder adquisitivo entre la población, la falta de créditos hipotecarios y una inadecuada respuesta por parte del municipio a la hora de considerar los proyectos son algunas de las causas que sirven para explicar el retroceso, aunque los principales actores de esta actividad no dejan de manifestar su confianza en un sector que siempre ha sido rentable.

Cuestión material

En lo que va del año los corralones locales sufrieron una baja en sus ventas del orden del 20%, aunque por esas “maravillas” de la inflación la facturación creció casi en idéntico porcentaje.

“En lo que va del año los materiales tuvieron un incremento promedio del 40%”, indica Alberto Delmont, uno de los titulares de la firma Codimat.

Las causas de esta baja radican, según su lectura, en la falta de obra pública, las altas tasas de interés y la caída de planes de viviendas como el Pro.Cre.Ar.

“Con este panorama se genera poca construcción privada, se desaceleran las obras en marcha y la concreción de barrios”, apunta.

Algunos índices dan cuenta de esa realidad. La Asociación de Fabricantes de Cemento, por caso, indica que el volumen consumido en los primeros seis meses del año es el más bajo desde 2010. La merma comenzó en 2012 con la caída de la inversión pública y el impacto negativo del cepo cambiario en la obra privada.

Comparando el primer semestre de este año con el de 2015, todos los insumos referenciales han disminuido su venta. El asfalto lidera ese ranking con una baja del 38,3%, seguido del hierro redondo (-17,4); el cemento (-14,2), los ladrillos huecos (-7,5) y los pisos (-6,2), entre otros.

Créditos: la plata imposible

Cuando asumió el gobierno, Mauricio Macri mencionó su voluntad de impulsar créditos hipotecarios, destinados a la clase media.

Uno de los primeros fue Nación tu casa, del banco Nación, donde están próximas a concretarse las primeras adjudicaciones para la adquisición de vivienda única.

Si bien se habló de una operatoria para ingresos familiares de 25 mil pesos, la página web del banco dispone un simulador que permite establecer ingresos y cuota inicial. Para comprar una vivienda tasada en 800 mil pesos se pueden solicitar hasta 560 mil pesos. Para eso se exige un ingreso familiar de 134.000 pesos y, para un plazo de pago de 20 años, una cuota de 32.300 pesos.

Entre inversores fieles y rentabilidad a largo plazo

Desarrolladores urbanos. Así se los denomina a quienes se encargan de concretar emprendimientos edilicios, reunir inversores, conformar fideicomisos, definir proyectos y posicionar a los ladrillos como una inversión favorable frente a otras alternativas.

Consultados varios de ellos sobre el actual momento del sector, coincidieron en reconocer que sus inversores han tomado recaudos a partir de las modificaciones del mercado económico y financiero, con lo cual mucho dinero ha quedado fuera del circuito.

Las atractivas tasas de interés y cierta incertidumbre encendieron una luz de alerta entre quienes venían apostando a la construcción, convencidos de la histórica seguridad de invertir en inmuebles.

Luego de una quietud que se verifica desde principios de año, poco a poco se reanudan algunas consultas para sumarse a proyectos, aunque siempre en un marco de desconfianza.

Pablo Rueda, que aspira a iniciar el complejo Crono, 25 mil m2 en Dorrego y Brandsen, mencionó la existencia de una clara retracción.

"El costo del m2 se incrementó en el último año en un 50% (pasó de 18 mil a 27 mil), lo cual lo ha alejado del poder adquisito de la gente", señaló. Las tasas de interés altas y el dólar bajo son, a su criterio, una tentación demasiado grande para el corto plazo.

El arquitecto Marcelo Soteras, también desarrollador, coincide en advertir "un mercado bastante retraído" por el ajuste que tuvieron las propiedades (lo ubica, al igual que Rueda, en el 50% durante el último año).

También mencionó que muchos de sus inversores se han inclinado a colocar el dinero a interés o comprar dólares, aunque asegura que "los ladrillos siguen teniendo su atracción como inversión a más largo plazo".

Su visión es que el achicamiento se va a mantener por al menos dos años, ante lo cual plantea la necesidad de generar nuevas alternativas.

"Siempre en nuestro país fue necesario ser creativos, estar atentos, generar nuevas tipologías edilicias e interpretar la demanda", señaló.

El empresario Enrique Wasserman, se manifestó esperanzado en una mejora antes de terminar el año.

“Estamos a la espera en un plazo no muy lejano de buenas expectativas", dijo apoyado en obras que tienen en marcha y con un concepto al que apuestan: "Las inversiones en ladrillos no son a corto plazo, pero el inversor de ladrillos es muy fiel".

Jorge Llambrich, que además de desarrollador conjuga su profesión de arquitecto y de presidente del Colegio de Arquitectos, reconoce una "desaceleración de la construcción en los últimos cinco años", como resultado de la política cambiaria y la falta de políticas claras en la obra privada.

Entre las causas mencionó a la falta de obra pública, el alto costo de la tierra y los aportes que debe afrontar el desarrollador.

El panorama inmobiliario: quieto, pero con más consultas

El sector inmobiliario lee el estado de situación a partir de datos concretos (operaciones de compra-venta y alquileres), aunque también atienden circunstancias puntuales como es el aumento en las consultas, que pueden terminar o no en una transacción, pero que dan cuenta de que la gente se vuelve a interesar por las propiedades. Es un sector particular, donde cada inmobiliaria atraviesa su propio momento.

Ernesto Doria menciona que el sector se ubica "en una meseta" desde inicios de año. Sin embargo explica que desde julio "se incrementaron las consultas", lo que constituye un signo favorable.

Uno de los factores que considera vital como herramienta para una reactivación son los créditos hipotecarios, a partir, por caso, de la línea lanzada por el banco de la Nación, cuyos primeros préstamos podrían estar adjudicados el mes próximo, con montos que alcanzan los 2,5 millones de pesos.

Doria reconoce la inclinación que existe en los inversores locales hacia un mercado financiero con tasas apetecibles o que consideran a la moneda extranjera como más segura que cualquier otra inversión.

"Nosotros tenemos una frase: el ladrillo siempre te da revancha. Puede ser que hoy las tasas se lleven los laureles, pero a la larga la construcción seguirá siendo una manera segura de resguardar el dinero"

Carlos Ovejero, en tanto, asegura que a su negocio llega mucha gente "desorientada" en cuanto a qué hacer con sus ahorros y no termina de definir como invertirlos o preservarlos.

"En general se interesan por los departamentos, aunque uno advierte que no toman una decisión"!. Menciona que se mantienen las operaciones de compra-venta en montos de entre 40 y 70 mil dólares, consideradas inversiones menores.

Sus expectativas de mejora se apoyan también en la generación de los créditos hipotecarios, una oferta ausente que impide, sobre todo a la clase media, acceder a la vivienda propia.

Por último, los responsables de la inmobiliaria Marra-Moscardi detectan una reactivación en el sector, en su caso visualizada a partir de la venta de algunas propiedades importantes.

Mencionaron que a medida que se mantiene estable el dólar y un mercado financiero tranquilo, la gente vuelte a invertir en inmuebles, "No le gusta tener la plata", indican.

Destacan que siempre una propiedad resulta una buena inversión, tanto por la posibilidad de obtener una renta como para una futura venta, y aseguran que el sector se vio favorecido con el final del cepo al dólar y que la falta de crédito bancario sigue siendo una afectación severa para su crecimiento.

Departamentos de un dormitorio: la niña bonita

"Los departamentos de un dormitorio siguen siendo la niña bonita: siempre hay demanda", señalan de la inmobiliaria Marra-Moscardi.

Mencionan además, como el resto de los consultados, que en los últimos años la inseguridad ha tenido un enorme impacto en familias que han decidido mudarse a departamentos por considerarlos más seguros.

Pablo Rueda mencionó que sus inversores se inclinan, en un 95%, por los departamentos de un dormitorio. De hecho las dos torres que pretende levantar en Dorrego y General Paz, de 24 pisos cada una, tienen 228 de sus 262 departamentos de un dormitorio.

También Ernesto Doria percibe esa preferencia y operaciones donde se verifica la doble situación de vender una casa contra la compra de un departamento.

El arquitecto Llambrich, por último, menciona que si bien reconoce una carencia de departamentos de 2 y 3 dormitorios, el mercado se sigue orientando a los de un dormitorio.

El valor del m2

El costo de la construcción se estima con el valor del metro cuadrado, cálculo que aporta una referencia para determinado modelo.

Una publicación local dedicada a la construcción, con 26 años en el mercado, valoriza su modelo C3 (edificio en altura), en $ 14.289 $/m2 (930,88 dólares). En 2006, la misma unidad se ubicaba en 450 dólares/m2, es decir que en la moneda estadounidense su valor se duplicó en una década.

Algunos desarrolladores locales ubican el m2 entre los 1000 y 1.200 dólares.

El diario “Clarín”, que realiza su propio análisis, ubica el m2 en la Capital Federal en 13.700 pesos, variable de acuerdo al barrio. Mientras en Puerto Madero alcanza los 6.000 dólares, en Palermo se ubica en 3.200 y en Constitución en 1.500.

Ninguno de estas cifras le llega al tobillo al costo en el mundo. En Roma, de los más bajos, se ubica en 8.300 dólares. En París y New York en 15.000; Hong Kong en 20.600 y Londres en 32.000. Lidera la lista Montecarlo, donde se paga 53 mil dólares.

Cifras municipales

La Dirección de Catastro del municipio dio a conocer a este diario su estadística de la construcción para el primer semestre del año, en base a la cantidad de permisos y de metros cuadrados (m2) cubiertos.

El primer semestre de 2016 registró una baja, en relación al mismo período de 2015, del 6,43% en la cantidad de m2, pasando de 125.556 a 117.473.

La cantidad de permisos este primer semestre sufrió un baja del 25% en relación al mismo período de 2015 (pasó de 844 a 635), lo cual evidencia una particular circunstancia: hay menos cantidad de expedientes pero obras de mayor superficie.

En un análisis mes a mes, junio registró una baja promedio del 50% en los metros cuadrados respecto de marzo, abril y mayo (13.003 contra 26.031; 28.938 y 24.276 respectivamente). La cantidad de permisos, en la misma etapa, bajó un porcentaje medio del 20%.

Los barrios donde más se construye

El municipio también informó a este diario sobre los sectores donde se verifica la construcción de viviendas "fuera del área central". Tanto en 2015 como en el primer semestre del año, un promedio del 33% se concentran en 18 barrios.

El primer semestre de 2015 la superficie se repartió de la siguiente manera: Millamapu, San Agustín y Espora (10,5%); Barrio Patagonia y Palos Verdes (5.9%); El Nacional, San Ignacio y Altos del Pinar (5%); Avellaneda, Santa Margarita, Villa del Parque y Cenci (4,6%); Las Acacias I y II y Los Horneros (4,2%); El Maitén, La Cañada y Los Muñecos (3,4%).

Para los primeros seis meses de este año, la relación es la siguiente: Millamapu, San Agustín y Nueva Espora (8%); Las Acacias I y II, Los Horneros (7,8%); Avellaneda, Santa Margarita, Villa del Parque y Cenci (6,1%); Barrio Patagonia y Palos Verdes (6,1%); El Nacional, San Ignacio, Altos del Pinar (4,4%); y El Maitén, La Cañada y Los Muñecos (2,9%).

La UOCRA, cansada de los anuncios y con 2.000 obreros desocupados

Con un 20% de mano de obra desocupada, la delegación local de la Unión Obrera de la Construcción (UOCRA) manifestó a este diario su preocupación por la falta a de obras.

Guillermo Molina, secretario de Finanzas del gremio, mencionó que "hasta ahora" el nuevo gobierno sólo ha hecho anuncios, pero que la obra pública todavía no ha dado "una sóla muestra" de ser realidad.

"Se anunció la doble trocha a Dorrego, el parque eólico, el acueducto del río Colorado y dos centrales termoeléctricas, pero nada está cerca de empezarse", indicó.

Critican además al municipio por realizar obras por administración o con personal propio --el caso de cordón cuneta o bacheo-- que no requiere contratar obreros afiliados al sindicato.

También ensayan duras quejas por la demora en la puesta en marcha de un barrio de 90 viviendas del Plan Federal, en terrenos del gremio.

"Se encuentra frenado en el municipio sin que nos den una explicación de porqué".

Además de la falta de obra pública, la UOCRA menciona que la gente ha perdido capacidad en su poder adquisitivo, por lo cual no está realizando intervenciones de ampliaciones o mejoras en sus casas.

En un censo realizado unos meses atrás, el gremio estimó que 2 mil de sus 10 mil afiliados del distrito se encuentran desocupados.